מיסוי מקרקעין

אחת הנקודות המהותיות במכירה ורכישת נכס היא מיסוי מקרקעין. מדובר על נקודה מהותית אשר יכולה להשפיע על כל הרכישה לכאן או לכאן. לא פעם עסקאות רבות נופלות רק בגלל נקודה זו ומכאן החשיבות הרבה שלה.

לפני שנסביר מה זה אומר מיסוי מקרקעין ולמה הוא כל כך מהותי בכל הקשור למכירה ורכישה של דירה, צריך לומר קודם לכם, שהנושא של מיסוי לא בא לידי ביטוי רק בעסקאות על דירות אלא גם בעסקאות שקשורות למכירה ורכישה של נכסים מסחריים, עסקיים ואחרים. עצם העובדה שאנחנו מכירים את זה יותר לעומק בתחום הדירות, נובע מכך שזה משפיע עלינו יותר בתחום זה וכן אנחנו נחשפים לזה יותר, אך האמת היא שזה נכון לכל עסקת מכר בנדל"ן.

מיסוי מקרקעין – מה זה אומר

בכל עסקת מכר של נדל"ן יש לשלם מס למדינה. המס נקרא מס שבח והוא למעשה מס על ההון שנעשה בעקבות עסקת המכר. ההיגיון של מס זה הוא מאוד פשוט. מבחינת המדינה,  כשאנחנו מוכרים נכס, אנחנו עושים הון והיא רוצה חלק ממנו בדיוק כמו שהיא רוצה חלק בכל הון אחר שאנחנו עושים. מבחינת המדינה, העובדה שאנחנו עושים הון ממכירת נכס קשור גם לעובדה שהמדינה עזרה לאזור להתפתח ובכך עזרה לנו לעלות את ערך הנכס, מכאן שעלינו להתחלק איתה ברווחים.

לכן, כשאנחנו מוכרים נכס, עלינו לשלם למדינה חלק מהרווח שאנחנו מקבלים עליו. השם של מס זה הינו מס שבח. חשוב לציין שניתן לקבל פטור על מס זה, בהנחה וזו דירה יחידה שלכם וזו הדירה היחידה שמכרתם ב-4 השנים האחרונות, הרי שאתם זכאים לא לשלם מס שבח. לעומת זאת אם אתם מחזיקים יותר מדירה אחת, הרי שעל הדירה השנייה שתמכרו תצטרכו לשלם מס בשווי 25 אחוז. יש כאן ניסיון של המדינה להפחית את הכדאיות של אנשים להחזיק דירה שנייה ובכך לפתוח את שוק הנדל"ן, וכן לצמצם פערים חברתיים בצורה כזו. הבעיה היא שלא פעם אנשים אשר מחזיקים דירה שנייה, לא מוכרים אותה כלל אלא משכירים ולכן זה לא נוגע אליהם.

מקרים אחרים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח הם, אם מדובר בדירת ירושה, אם מעבירים דירה "במתנה" לקרוב משפחה, אם מדובר בדירה מפוצלת ייתכן ויהיה ניתן לקבל פטור מאחר והדירה קטנה מדי, ובמקרים אחרים שיש לבחון אותם.

חשוב לציין, מס שבח מוטל על מוכר הדירה, אך לא פעם בשביל להימנע מתשלום שלו, או להפחית בעלויות שלו, המוכר מכניס את המס כחלק מהמחיר שהוא גובה על ערך הנכס ובכך הוא משתית אותו בעצם על הקונה במקום על עצמו. אז הוא נהנה מרווח הרבה יותר גדול, מן הסתם.